نگاهی به فرمول املاکیها
حق کمیسیون مشاوران املاک چقدر است؟
محدثه انبیائی
روزنامهنگار
در معاملات مسکن، چالشی به نام حق کمیسیون املاک وجود دارد. با وجود آن که برای کمیسیون املاک در هر شهر تعرفه رسمی وجود دارد، با این حال عدم رعایت این تعرفه توسط برخی از مشاوران املاک سبب بروز مشکل میشود. علت می تواند عدم آشنایی کافی مردم از تعرفه ها و ضعف در قانونگذاری باشد.. از همینرو در در این گزارش از دخل و خرج برآنیم تا به بررسی سازوکار کمیسیون مشاوران املاک برای آگاهی بیشتر عموم مردم در این زمینه بپردازیم. تا مهرماه سال 97 حق کمیسیون مشاورین املاک توسط خودشان مشخص میشد ولی بعد از آن با تصویب وزارت صنعت، معدن و تجارت به صورت یک قانون درآمد. در ادامه قانون محاسبه حق کمیسیون املاک در تهران را بیان میکنیم.
فرمول محاسبه حق کمیسیون املاک در موارد خرید و فروش املاک
ارزش ملک تا سقف 500 میلیون تومان؛ 0.5درصد از هر دو طرف معامله
ارزش ملک بیش از 500 میلیون تومان؛ 0.5درصد + مازاد آن 25درصد به عنوان حق کمیسیون از فروشنده و خریدار
به حق کمیسیون محاسبه شده مالیات بر ارزش افزوده نیز تعلق میگیرد که معادل 0.9 است.
فرمول محاسبه حق کمیسیون املاک در موارد رهن
برای محاسبه حق کمیسیون موارد رهن، مبلغ رهن را به اجاره تبدیل میکنند. هر یک میلیون تومان رهن در عدد 30 ضرب می شود. 25 درصد نتیجه حاصل شده به اضافه 9 ذرصد مالیات مبلغ رداختی برای کمیسیون املاک است.
فرمول محاسبه حق کمیسیون املاک در موارد اجاره
25درصد از مبلغ اجاره بهای ماهیانه
فرمول محاسبه حق کمیسیون املاک در موارد رهن و اجاره
در ابتدا مبلغ رهن را به اجاره تبدیل و سپس با مبلغ اجاره جمع میزنیم، 25 درصد عدد به دست آمده به اضافه 9 درصد مالیات آن مبلغ حق کمیسیون پرداختی است.
هر چند تخلفاتی در رعایت موارد فوق توسط برخی از مشاوران املاک در تهران نیز وجود داد، اما مردم با آگاهی از نحوه محاسبه حق کمیسیون می توانند به این تخلفات پایان دهند. متاسفانه چنین سازوکاری در مشهد کاربرد ندارد و چالش عدم رعایت حق کمیسون مصوب در این شهر عمیقتر است. اگر به تازگی در مشهد معامله مسکن انجام داده باشید، حتما به هنگام پرداخت کمیسیون بنگاه دچار تردید شده اید که بالاخره نرخ واقعی کمیسیون املاک چقدر است؟ بر اساس گزارش های میدانی در شهر مشهد متوجه شدیم مشاور املاکها نرخ های متفاوتی برای کمیسیون خود دارند. هنگامی که از مشتریان معاملات مسکن نرخ کمیسون پرداختی شان را جویا می شویم، مقادیر متفاوتی اعلام میکنند. خانم کریمی که به تازگی ملکی را فروخته است در پاسخ به این سوال که برای فروش منزلتان چقدر کمیسیون پرداختید؟ میگوید: 1 درصد به اضافه اینکه بنگاه دار پیشنهاد داد خانه ما را 50 میلیون تومان گرانتر بفروشد و بعد 25 میلیون تومان از آن را علاوه بر حق کمیسیون خود بردارد. آقای طاهری که قصد خرید منزل دارد میگوید: برای خرید خانه به یکی از بنگاههای املاک مراجعه کردم. خانه ای را به من نشان داد که آن را پسندیدم و درخواست تعیین قرار با صاحبخانه برای خرید کردم. در همین فاصله به چند مشاور املاک دیگر در همان حوالی مراجعه کردم تا شاید مورد بهتری پیدا کنم. در کمال تعجب یکی از بنگاهها همان خانه را با قیمت 20 میلیون تومان کمتر به من نشان داد. بعدا متوجه شدم صاحبخانه با مشاور املاک قبلی به توافق رسیده است که هر چقدر خانه را گرانتر معامله کرد درصدی را به عنوان کمیسیون خود بردارد، البته به جزکمیسیون قانونی که از هر دو طرف دریافت میکند. مظهری که در حال سفارش فروش ملک خود به چند مشاور املاک است، میگوید: گویا متاسفانه نرخ مصوبی برای کمیسیون املاک وجود ندارد، یک نفر میگوید: نیم درصد، دیگری 1 درصد و آن یکی 2 درصد از قیمت خانه. مظهری ادامه میدهد: این سردرگمی مرا برآن داشت تا با اتحادیه املاک مشهد تماس بگیرم و کمیسیون مصوب را بپرسم اما کسی پاسخگوی تلفن های اعلام شده بر روی سایت املاک نبود!
برای پیگیری نرخنامه و عدم پاسخگویی اتحادیه املاک مشهد، با علی مرادزاده، رئیس اتحادیه املاک مشهد گفتوگو کردیم.
دلیل عدم پاسخگویی به شماره تلفن های اعلام شده بر روی سایت اتحادیه املاک چیست؟
همشهریان میتوانند با شماره تلفن 31432 سوالات، مشکلات و شکایات خود را در میان بگذارند. علت اینکه بعضا به تلفن های روی سایت پاسخ داده نمیشود، این است که خط تلفنهای اعلام شده در اتاق های کارمندان هستند و کارمندان موظفند ارباب رجوعی را که به صورت حضوری مراجعه کرده را مقدم بدانند و از آنجایی که مراجعات زیاد هست، امکان پاسخگویی به تمامی تماس ها وجود ندارد، اما با شماره تلفن 31432 به پاسخ سوالات خود خواهند رسید.
با توجه به اینکه مشاوران املاک نرخ های متفاوتی برای حق کمیسیون خود ارائه می دهند، نرخ واقعی و مصوب حق کمیسیون املاک در مشهد چقدر است؟
نرخ قانونی درمشهد 0.03 است. چنانچه این نرخ از سوی مشاور املاکی رعایت نشود و قیمت بالاتری از مشتری دریافت شود در صورت شکایت مشتری با آنها برخورد خواهد شد. اما یک نکته وجود دارد که باعث می شود تا خود ما نیز با این نرخ موافق نباشیم و آن ناعادلانه بودن تصویب این نرخ برای مشهد است. نرخ کمیسیون در تمام شهرهای کشور بالای نیم درصد است و تنها در تهران نیمدرصد است که با توجه به بالابودن سقف معاملات در این شهر منطقی به نظر میرسد، زیرا در حال حاضر اکثر املاک و منازل تهران قیمتی بیش از 1 میلیارد تومان دارد و حق کمیسون آن حداقل 10 میلیون تومان میشود که برای مشاور املاک قابل قبول است. این در حالیست که در مشهد نرخ کمیسون 0.03 تصویب شده است، بنابراین برای معامله یک ملک به ارزش 3 میلیارد تومان مبلغ مصوب نرخ کمیسیون برابر سه میلیون تومان میباشد که بسیار ناچیز است.
مشهد تنها شهری در ایران است که در حال حاضر نرخ کمیسون آن 0.03 است. این در حالیست که از سال 74 تا سال 95 در مشهد نیز نرخ کمیسیون 1 درصد بود، اما پس از این تاریخ تاکنون نرخ کمیسیون کاهش یافته است که همین موضوع سبب می شود مشاوران املاک به تکاپو بیافتند تا از مسیر دیگری مثل توافق با مشتری و خریدار نرخ کمیسبون خود را افزایش دهند. همچنین سقف کمیسونها برابر است با 2 میلیون و 180 هزار تومان که این مبلغ برای یک معامله 5 میلیارد تومانی قابل توجیه نیست.
مالیات نیز علاوه بر نرخ کمیسیون یکی دیگر از عواملی است که مشاوران املاک را دچار مشکل می کند. ممیزان مالیاتی عملکرد مالیاتی مشاوران املاک را بر اساس نرخ بیش از 1 درصد در نظر می گیرند، در طرف مقابل کمیسیون نظارت معتقد است نرخ کمیسیون نباید بیش از 0.03 باشد. ما امیدوار هستیم با نرخ کمیسیون عادلانه اعلام شود تا بتوان جلوی هرگونه تخلف را به راحتی گرفت.
کمیسیون موارد اجاره چقدر است؟
اجاره 7 روز از هر طرف بعلاوه مالیات بر ارزش افزوده
به عنوان مثال: اگر کمیسیون اجاره پس از احتساب طبق فرمول فوق 500 هزار تومان شد. 9 درصد از این مبلغ به عنوان مالیات به حساب دارایی می رود.
نرخ کمیسیون اجاره دارای سقف است که این مبلغ با احتساب مالیات مبلغ 879 هزار تومان میباشد.
مردم چگونه مشاورین املاک مجاز را بشناسند؟
همه مشاوراملاک های مجاز، ملزم هستند برچسبی از سمت اتحادیه مطابق با عکس فوق به شیشه بچسبانند.
همچنین بایستی نرخنامه اتحادیه خود را در مکانی که به راحتی قابل رویت است، نصب کنند. مردم هوشیار باشند تنها زمانی به یک بنگاه املاک وارد شوند که برچسب مزیور به شیشه آن نصب شده باشد و عکس شخص روی نرخنامه همان فردی باشد که خود را مسئول مشاور املاک معرفی می کند.
نکته مهم دیگر در مورد نوع قولنامه است. قولنامه باید حتما به صورت کامپیوتری (پرینتی) و دارای هولوگرام باشد (مطابق شکل)
هولوگرام در واقع برچسب اعتمادی است که نشان می دهد قولنامه دارا یا فاقد اعتبار است. تمامی قولنامه های تحریر شده توسط مشاورین املاک بایستی دارای هولوگرام قرمز رنگ باشد و شماره سریال روی آن بایستی با شماره سریال هولوگرام درج شده در سربرگ قرارداد همخوانی داشته باشد وگرنه قرارداد فاقد اعتبار و جعلی است. مردم آگاه باشند قولنامه های دستی قدیمی از نظر ما فاقد اعتبار است و ارائه قولنامه دستی (طبق شکل) به مشتری تخلف محسوب میشود.
پس چرا هنوز هم قولنامه های دستی رایج هستند؟
برخی از مشاوران املاک به دلیل راحتی تنظیم قولنامههای دستی همچنان از این شیوه استفاده میکنند. در صورتیکه قراردادهای دستی تنها می توانند به عنوان پیش نویس استفاده گردند و پس از پیش نویس بایستی وارد سیستم گردد و خروجی آن به صورت پرینت باشد. یکی از دلایل دیگری که سبب می شود هنوز قولنامه های دستی رایج باشند این است که ادارات دولتی همچنان قراردادهای سنتی را مورد پذیرش قرار می دهند. در این زمینه ما نیاز داریم همه ادارات با ما همکاری کنند تا مردم دچار مشکل نشوند.