حاشیهنشینی یا سکونت غیررسمی برای اطلاق غیررسمی بودن دو شاخصه مهم دارد، یکی اینکه خارج از محدوده خدمات شهری هستند و دیگری آنکه در حوزه مسکن و زمین فاقد اسناد رسمی هستند. مشکل اول با جابهجایی مرز محدوده قابلحل است اما موضوع اسناد رسمی زمین و مسکن موضوعی است که تاکنون هیچیک از نهادهای مسئول نتوانستند راهحلی برای آن بیندیشند، بااینحال در یک سال اخیر در مشهد نهادهای مسئول دست به اقداماتی در زمینه ساماندهی وضع موجود پرداختهاند، در گزارش پیشرو، به فرآیند رسمی شدن اسناد و املاک حاشیه شهر میپردازیم.
مشکلات نداشتن سند
شفاف نبودن مالکیت در مناطق حاشیهنشین سبب میشود مشکلات همچون 1- فقدان خطوط تفکیکی روشن ازنظر قطعهبندی زمین و مسکن 2- باز تفکیک قطعات مسکونی و بازتولید سکونت غیررسمی 3- فقدان اسناد مالکیت رسمی در مورد عرصه و اعیان یا هردو 4- فقدان پروانه ساخت و پایان کار به دلیل مشکلات قانونی ساختمان و عدم رعایت استانداردهای ساخت مسکن به وجود بیاید، به این مشکلات پیچیدگی وضعیت زمین به علت تنوع مالکیتها در مشهد نیز اضافه میشود. وجود اسناد رسمی نهتنها سبب میشود که مشکلات چهارگانه قبلی حل شود، بلکه به ساماندهی وضع موجود نیز کمک میکند، امکان ارائه تسهیلات جهت بهسازی و نوسازی بافتهای ناکارآمد مهمترین نکته این موضوع است.
پیچیدگی مالکیت زمین در حاشیهشهر
حسن منصوریان مشاور شهردار در رابطه با این پیچیدگیها به ما میگوید: «مالکیت اراضی حاشیه شهر معارض زیاد دارد، آستان قدس یا اوقاف بهصورت کلی ادعای مالکیت دارند و مالکیت واقعی زمین و ملک برای شهرداری روشن نیست، به همین علت شهرداری نمیتواند برای آنها مجوز ساختوساز صادر کند، از طرف دیگر شخص که نیاز به مسکن دارد بدون مجوز و رعایت قوانین شهرداری اقدام به ساخت میکند، به همین دلیل معابر کارشناسی شده ساخته نمیشود و اصول اساسی شهرسازی هم در آن رعایت نمیشود.»
تشکیل هیئت حل اختلاف در اداره ثبتاسناد
غلامرضا رحمتی زاده، مدیرکل ثبتاسناد و املاک خراسان رضوی نیز میگوید: «اشخاص متصرف زمینها در حاشیه شهر به چند طریق میتوانند مالک رسمی باشند؛ مالک رسمی ملک با حضور در دفترخانه اسناد رسمی و پس از استعلامات لازمه ملک را بهطور رسمی به متصرف انتقال بدهد.» مدیرکل ثبتاسناد و املاک خراسان رضوی میافزاید: «در صورت عدم دسترسی به مالک رسمی به هر دلیلی در اجرای قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی تقاضاها توسط هیئت حل اختلاف سهنفره بعد از بررسی و انتشار آگهی در نشریات تعیین مالکیت شده و متقاضیان استفاده از این ظرفیت قانونی میتوانند از طریق ارسال مدارک در سامانه رسمی اقدام به دریافت سند کنند.» وی درباره اراضی وقفی هم میگوید: «متصرفین میتوانند به شخص متولی یا دستگاه متولی مراجعه و با گرفتن سند اجاره عرصه، تقاضای ثبت سند اعیان را از ادارات ثبت داشته باشند.»
سنددار کردن اراضی حاشیه شهر در پیچوخم
علیرغم سهولتی که در محتوای سخنان متولیان است، به نظر میرسد دریافت سند به همین سادگیها هم رخ ندهد، باید دید حال که حاشیه شهر مشهد به هر شکل ممکن و تنها برای داشتن سر پناهی توسط حاشیهنشینان ساختهشده است و استانداری و شهرداری به فکر ساماندهی این مناطق افتادهاند، چه راهحلی وجود دارد تا مردم کمدرآمد و متوسط این نواحی بتوانند با دریافت سند از مزایای آن بهرهمند شوند؟ البته دراینبین خانوارهای با سطح درآمد مطلوب هم هستند اما بازهم تمایلی به رسمیت بخشی به اسنادشان ندارند.
تنزل از مالکیت صددرصدی و صدور پروانه حتی با قولنامه
منصوریان در این خصوص میگوید: «شهرداری موظف است فقط به صاحب سند پروانه ساخت بدهد از طرفی اداره ثبت هم برای صدور سند از شهرداری استعلام میگیرد و تا شرایط و اصول ساختمانسازی انجام نشود، سند صادر نمیشود.»
وی میافزاید: «شهرداری در مرحله بعد از مالک فعلی بنا که به دنبال دریافت سند آمده، استحکام بنا و عدم خلافی میخواهد و تا زمانی که این اصول رعایت نشود، سند صادر نمیشود، خیلی از افراد در همین مرحله گیر میکنند اما آنچه تدبیر شهرداری برای کمک به این روند بوده است، تنزل از مالکیت صددرصدی و صدور پروانه حتی با قولنامه است.»
پرداخت حقوق موقوفه شرط سنددار شدن!
محمد احمدزاده، معاون حقوقی اداره اوقاف خراسان رضوی هم به ما میگوید: «سنددار کردن عرصه وقف در حاشیه یا مرکز شهر باشد تفاوتی باهم ندارد و مستأجر برای سنددار کردن باید همان حقوق قانونی که قانونگذار برای موقوفه پیشبینی کرده است را بپردازد و هیچ دستگاهی اجازه تخفیف یا بخشیدن حقوق وقف را نسبت به افراد ندارد.» وی معتقد است؛ «اگر فرد یا افرادی بدون رابطه استیجاری روی زمین وقف بنشیند و اقدام به ساختوساز کند متصرف محسوب میشود ولی اگر با اجازه متولی وقف باشد، قانونی است.» محمود مشجری، معاون املاک و اراضی آستان قدس رضوی هم در این رابطه میگوید: «برای سنددار کردن اینگونه اراضی در دفاتر اسناد رسمی الزاماً پایان کار و مجوز شهرداری نیاز است؛ آن دسته از متصرفین که تصرف و ساخت منازل مسکونی آنها به سالها قبل برمیگردد و در حال حاضر مجوزهای لازم از بنیاد مسکن و شهرداری را دریافت کنند، میتوانند به آستان قدس مراجعه و پس از پرداخت حقوق موقوفه برای سنددار کردن آن اقدام کنند.»
هزینه سنگین، روی دیگر سکه!
به نظر میرسد این تنها یکروی سکه است و روی دیگر سکه وقتی نمایان میشود که برای عمل به هر آنچه نهادهای مختلف پیش روی مستأجران میگذارند، مبالغ سنگینی هم بر دوش افراد میافتد که شاید توانایی پرداخت آنها را نداشته باشند. در یک گزارش میدانی از چند نقطه حاشیه شهر مشهد، اکثر صاحبان و مالکان منازل از عدم توان مالی خود برای پرداخت بهای سند شکایت داشتند. بهایی که به گفته آنها اگر اقساطی هم باشد از توان آنها خارج است؛ اما این بهای سنگین از کجا نشأت میگیرد؟ به گفته مشاور شهردار «هزینه تخلفات ساختوساز و صدور پروانه شهرداری آنقدرها بالا نیست هرچند از فروردینماه 94 افزایش داشته است.» درحالیکه برخی از مردم حاشیه شهر دریافت سند را منوط به پرداخت مبلغ بالایی عنوان میکنند، مدیرکل ثبتاسناد خراسان رضوی نظر میگوید: «هزینهای که در قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی حاشیه شهر دریافت میشود، بر اساس ارزش منطقهای ملک محاسبه و وصول میشود.» به گفته این مقام مسئول «درخواست سند برای اراضی وقفی حاشیه شهر که متولی آن آستان قدس یا اداره اوقاف است ممکن است برحسب قیمت کنونی ملک طلب حق تقدیمی از سوی این نهادها در پی داشته باشد.» در راستای سنددار کردن زمینهای وقفی اداره اوقاف و آستان قدس رضوی به دنبال احقاق حق زمین وقفی خود مبلغ کارشناس رسمی دادگستری را از مستأجر طلب میکند؛ همه این موارد وقتی رویهم جمع میشود مبلغ قابلتوجهی میشود که متقاضی سند را در پرداخت آن عاجز میکند. منصوریان هم معتقد است؛ «وقتی حق زمین وقفی آستان قدس، اوقاف و هزینه عدم خلافی ساختمان شهرداری رویهم جمع میشود عدد فراوانی میشود و همین است که مالک در قابل دریافت سند و هزینه آن اعتراض دارد.» احمدزاده عنوان میکند: «معمولاً کارشناس رسمی دادگستری حقوق وقف را محاسبه کرده و حقوق وقف بهصورت نقدی مطالبه میشود ولی اگر کسی مشکل داشته باشد برای دریافت حقوق وقف در طول زمان مساعدتهایی با وی انجام میشود.» مشجری نیز عنوان میکند: «آستان قدس رضوی هم ضمن رعایت غبطه وقف تاکنون در تعیین قیمت و دریافت آن مساعدتهای ویژهای اعمال کرده است.»
غلبه آرای منفی بر آرای مثبت!
در اجرای قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی تاکنون در سطح استان تعداد 80 هزار و 572 تقاضا از طریق سامانه پذیرششده که از این تعداد 69 هزار و 489 تقاضا تأییدشده و برای 13 هزار و 489 مورد رأی مثبت و برای 16 هزار و 1 مورد رأی منفی صادرشده است و سایر پروندهها در جریان رسیدگی است. اما این وضعیت در شهر مشهد به این قرار است که؛ از مجموع 27 هزار و 399 تقاضای ثبتشده در مشهد 24 هزار و 316 تقاضا تأییدشده که در ناحیه یک ثبت مشهد از 13 هزار و 619 تقاضا، 1676 رأی مثبت و 5360 رأی منفی و در ناحیه دو ثبت مشهد از 10 هزار و 697 تقاضای تائید شده 781 رأی مثبت و 3686 رأی منفی درمجموع دو ناحیه 11 هزار و 503 رأی صادر گردیده و سایر تقاضاها در جریان رسیدگی توسط کارشناسان هست.
تعهد محضری برای معارضین احتمالی
وجود معارض یا مدعی احتمالی یکی از مشکلات رسمیت بخشی به این اسناد است، شهردار منطقه 3 مشهد دراینباره به ما میگوید: «اراضی شمالی مشهد غالباً قولنامهای هستند و چون خیلی از ساختوسازها بدون قانون و نظاممهندسی انجامشده است بهمنظور نظارت بر ساختوسازها پروانه ساختمانی با قولنامه به همراه تعهد محضری صادر میکنیم تا در صورت پیدا شدن مالک دیگری امکان پیگیری داشته باشد.» معاون حقوقی اوقاف خراسان رضوی هم بابیان اینکه «مهمترین مشکل در راه سنددار کردن زمینهای وقفی توسط متصرفین عدم آگاهی آنها نسبت به مسائل شرعی است»، میافزاید: «در چنین مواردی هم با تبیین مسائل شرعی مربوط به وقف برای افراد مسئله حل میشود و در موارد اندکی هم افراد در مقابل پرداخت حق وقف البته به دلیل همان ناآگاهی مقاومت میکنند که وقف از طریق دادگاه به دنبال مطالبه حق وقف میرود ولی بهطورکلی زمینهایی که به پدیده حاشیهنشینی دامن زده باشد مربوط به زمینهای موقوفه اداره اوقاف نیست.»
مردم با علم به وقفی بودن قولنامه مینویسند
معاون اراضی آستان قدس رضوی نیز میگوید: «مالکیت موقوفه در برخی از پلاکها با توجه به مدارک و مستندات قانونی بر کسی حتی متصرفین محل پوشیده نیست، بالاخره هر ملکی که مورد تصرف واقع میشود مالکی دارد لذا مفهوم رسمیت بخشی بهویژه در املاک موقوفه تعبیر صحیحی نیست اما برای اطلاعرسانی بیشتر اهالی یا خریداران قولنامهای که مبادرت به خرید اینگونه اراضی میکنند، اراضی محصور و با نصب تابلو در مناطق مختلف و درج اطلاعیه در جراید اقداماتی انجام میشود و به همین دلیل در اکثر قولنامهها به موقوفه بودن زمین در متن قولنامه اشارهشده است و خریدار با علم به آن مبادت به خرید کرده است.» مدیرکل ثبتاسناد خراسان رضوی هم بابیان اینکه «در قانون تعیین تکلیف برای سنددار کردن زمینهای حاشیه شهر پس از صدور آرای گروهها باید دو نوبت آگهی به فاصله 15 روز در روزنامههای کثیر انتشار چاپ شود»، میافزاید: «پس از گذشت 60 روز در صورت عدم وصول اعتراض سند مالکیت صادر میشود و چنانچه بعد از صدور سند فردی مدعی زمین پیدا شد حتی اگر سندی هم صادرشده باشد فرد مزبور میتواند از طریق محاکم به دنبال حقوحقوق خود باشد.»
صدور سند به حاشیهنشینی دامن نزند
اما علاءالدین سراج، کارشناس ثبتاسناد بهکلی با سنددار کردن زمینهای تصرفی و وقفی مخالف بوده و عنوان میکند: «سنددار کردن اراضی حاشیه شهر باوجود داشتن معارض درست نیست چراکه غصب زمین توسط مهاجران را افزایش میدهد.» وی معتقد است؛ «وضعیت کنونی و سنددار کردن زمینهای وقفی و تصرفی بدین شکل روال خوبی نیست و با گسترش غصب فرقی نمیکند.»
لزوم ورود حاکمیت به موضوع ساماندهی اسناد مالکیت
دغدغه فوق را میتوان در این غالب رفع کرد که مسائل نظارتی را بعد از اتمام فرآیند ساماندهی بدون ذرهای اغماض رعایت کرد ولی در حال حاضر مسئله اصلی املاک و زمینهای موجود است. هرچند دستگاههای مختلف شهرداری، اوقاف، آستان قدس رضوی و اداره کل ثبتاسناد بهصورت بخشی قوانین و ضوابط مشخصی برای رسمیت بخشی به اسناد این مناطق دارند اما نبود هماهنگی موجب شده مردم تمایلی به این کار نداشته باشند. این انتظار از استانداری یا هر دستگاه حاکمیتی میرود که با ورود به موضوع این ارکان مختلف را در یک مسیر قرار بدهد و موجب تسهیل این روند شود.